我相信很多人在房屋貸款這件事情很困擾。

因為很少資料會說出來,包含利率,還有成數的問題。
 
前置動作
 
你要先準備以下資料,最好掃描成數位檔案
1.      借款人+保證人身份證
2.      借款人+保證人戶口名簿或戶籍謄本(這個可有可無,沒有一定要)
3.      借款人在職證明
4.      借款人+保證人105年度報稅資料或其他薪資所得證明
5.      借款人+保證人聯偵資料
6.      房子的地號+建號 OR 地政事務所測量圖
 
補充說明一下:
 
銀行基本上是認扣繳憑單,如果你的公司都給你抱最低所得,那你就要有薪資出入的證明 ex 銀行交易紀錄,或是本子的影本。
但是效用不一定會比較好。
 
地號跟建號,有時候沒有辦法那麼早拿到,甚至會預到代書或是建商故意隱藏資訊,會拖到快交屋,讓你來個錯手不急。
所以我當初一直跟代書有要地政事務所測量圖
 
其中最重要的,就是要聯偵資料,這東西,現在可以中華郵政(郵局)去申請,大概一個禮拜就可以拿到紙本資料。
自己身請的目的是避免銀行去幫你做聯偵,因為房代聯偵資訊超過三家,你可能會問不了第四家。
因為銀行的想法是,前三家都去調聯偵,卻不帶給你?是不是你有問題?
雖然在買家的想法是我是在比價,但是銀行是屬於非常保守的企業体,所以不要跟他拼這個,你請銀行估價也要再三叮嚀,不要調聯偵,到真的要給你做的時候在調。

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有上述的資料基本上銀行都能鑑價了,如果還在推三拉四的,那個大概業務也不想承做,就不要讓費時間了。

銀行那麼多家,不要讓費時間了,趕快換一下家。

 
 
檢視自己的條件
 
名下是否有房地產,如果沒有,那到這個階段最起碼你已經有青年首購的條件,前兩年1.44,後面剩下的年限就是1.74,平均下來就是大約1.71
 
再來檢視自己的年薪,基本上每家銀行開出來的遊戲規則不同,但是這些都是不公開的資訊,要問才會知道。
 
對銀行來說,除了政府推出的軍公教方案,大部分銀行其實那都是話樹,他還是看你的年收入。
有指定的銀行。
 
 
前面都是談論到利率的部分。
 
還有一個很重要的參數,叫做成數,就是妳能貸款到幾成。
 
跟銀行談的過程中有人會跟你打迷糊帳,跟你說可以到八成,千萬不要被糊弄了,銀行說的八成是他鑑價的八成,不是買價的八成,請切記。
假設你買800萬,頭期款已經付兩成160萬,剩下的八成640萬要貸款,那你要很明確的跟銀行說,我期望是買價的八成 xxx萬。
當然有可能銀行還是會跟你說要看鑑價結果。這就要看你談判手腕了。
因為最後都會說,"基本上你現在手上的資料,基本上應該可以估出可以給到我多少,也有聯偵資料。
我希望可以知道到多少。因為很重要的一點,房代鑑價,超過三間調聯偵會有問題,所以看你覺得能給到多少。"
 
當然有也可以先問建商配合的銀行是哪一間,基本上透過建商配合的銀行都可以到八成。
再來要講得這點很重要。
 
我建議你自己去問一下建商配合的銀行可以給多少,因為有時後透過代書,代書並不會個別幫你爭取最大利益。
所以會變成整批送,原本搞不好你自己有到更低的優惠,因為整批,銀行會抓長補短,而你就是長的部分,科科。
最起碼你可以知道,有一家可以到八成,什麼樣的利率。
 
另外從自已薪轉銀行下手,有時候可以談到不錯的利率。
 
 
另外如果你有的其他貸款,也會有影響。
 
如果你本身有學貸 車貸 信貸 這些都會影響你的
 
學貸+車貸+信貸+房代  不能大於可償還的 最大能力  這個值估算就是用你跟另一半的年薪 X 年限
 
ex A 年薪 60萬  B 年薪 50萬   房貸預計繳30年 他房代最大額初略估計 3300萬。
所以你的房子假設買 800萬,預計代款640萬,而有學貸+車貸 總負債 100萬。
如果用這個角度看的話, 3300的50% 1500萬,
640+100<1500 =>基本上這樣是貸的過的。
 
 

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月負債比,主要是看房代你每個月要還多少,會不會超出你的能力範圍,這也是銀行考慮的範圍。

這也是銀行的考慮點,如果你每個月收入5萬,車代每個月要繳2萬,如果加上房貸 2萬多,我響銀行會願意貸給你的總金額會降低。

還債金額會控制在你每個月總收入的30%~50% 。

 

 

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如何拉高成數跟降低利率

一般談的都是沒有綁保險的部分。
 
通常這時候就要談了,同常我都會直接問。
 
"有沒有什麼選擇,可以降低利率,譬如保險之類的"
 
這時候對方就會鬆口了,基本上就是家買保險之類的東西。
 
像我問了A銀行,一開始開1.65,買價的八成。
我問了之後,他說有一個方案,是加買 房貸型保險。
 
這個房貸型保險就是有點像是壽險,只是他的理賠金額比較高。
 
有分平準型跟遞減型。
假設你房貸640萬。
平準型=>不管你房貸聖下多少錢,都是保障640萬,如果你掛了,錢會優先還銀行,多餘的才還給你的受益人。
遞減型=> 看你房貸收多少,就保障多少, 一樣,你掛了,錢回優先還銀行。
 
平準型你的保費都會是一致,遞減型你的保費會依照剩餘的貸款金額遞減。
 
這樣的優點是,至少你掛了,不用擔心家人被趕出去。
但是也可以不用這個方案,如果你本身保險金額已經夠高的話。
 
但是這種保費是不可拿回的。
 
 
當然我也有問到一個銀行,他說不用加這種,可以用儲蓄險的方式處理。
 
這些細節就是看銀行怎麼談。
 
 
 
其他費用
 
你偶時候要看一下,他的其他費用的部分,向是開辦費,開辦費是很多人忽略的。
 
有的銀行要收到8000,有的是沒有收,這個要談。但是你要算入你的成本考量裡面。
 
有時後對方降0.01%,結果,開辦費比別人貴10000,這樣未必是省到。
另外我還聽過加買保險,居然只降開辦費1000的,這都要自己小心。
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四處流浪的阿基。I am Vagrant Walker

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